VII. Asentamientos irregulares en periferias urbanas, geografía de oportunidades para el mercado inmobiliario. El caso de Xalapa, Veracruz

Ma. Guadalupe Noemi Uehara Guerrero¹

Juan Andrés Sánchez García²

Ezequiel Melgarejo Ochoa³

Denis Linares de la O⁴

DOI: https://doi.org/10.52501/cc.156.07

Resumen

Ante la ausencia de políticas de oferta de suelo y normas urbanas para personas de bajos ingresos, los habitantes en asentamientos irregulares tienen como alternativa seguir a líderes u organizaciones para apropiarse de suelo de forma ilegal en periferias urbanas, padeciendo en principio de las inclemencias del tiempo, malviviendo en paredes y techos de cartón y sufriendo continuos desalojos con la esperanza de obtener la certeza jurídica del predio. Los residentes presentan en la fase de invasión condiciones insalubres, de precariedad y marginación por la falta de servicios básicos e infraestructura primaria, sin embargo, esta dinámica de posesión de suelo tarde o temprano se regulariza. Por décadas se ha mantenido, con la falsa idea de dar suelo a muy bajo precio, a los grupos vulnerables económicamente. En la presente investigación se demuestra que estos grupos solamente son utilizados en el proceso de invasión, y en la regularización no son los beneficiarios directos.

El despliegue técnico social que se presenta deriva de un estudio realizado en ocho colonias periurbanas del sector norte de la ciudad de Xalapa, Veracruz. A través de métodos de investigación cuantitativa y cualitativa, se presenta la forma de adquisición del lote, fuente de financiamiento y el grado de satisfacción de habitabilidad interna y externa. Los resultados exhiben que el 76% de los usuarios de las viviendas ocupadas no formaron parte del proceso de apropiación ilegal; son personas que particularmente adquirieron lote y vivienda con servicios y equipamiento por compraventa con el sector privado o inmobiliario.

Palabras clave: Asentamientos irregulares, regularización, mercantilización, mercado inmobiliario.

Introducción

A inicios de presente siglo, México registró la tercera mayor tasa de expansión urbana de la ocde (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos), producida gran parte en la periferia de las zonas metropolitanas. El modelo de ciudad expansiva, dispersa y periférica plantea la necesidad de una urgente regulación, ya que para la administración pública estos espacios territoriales son una carga ambiental, social y económica por las múltiples exigencias para la dotación y municipalización de los servicios (ocde, Estudios de políticas urbanas, 2015). Con la gran mayoría de lotes en tenencia irregular, ausencia de servicios básicos, calles sin pavimentar y organizaciones exigiendo la regularización, es prácticamente imposible instrumentar un ordenamiento urbano que desde su origen no prevé suelo para los grupos de bajos ingresos como señala Bazán (2009).

“En nuestro país parece no haber instrumentos efectivos que impongan una disciplina territorial congruente con una aspiración democrática, lo que conduce a modelos depredadores, muchas veces irreversibles” (Sánchez S., Bocco V. y Casado I., 2013, p. 1). La permisión de la invasión de suelo periférico significa continuar con la propagación de crecimientos habitacionales improvisados, precarios, insalubres e indignos para familias que no cuentan con la posibilidad de adquirir suelo para vivienda en el mercado formal.

Las personas motivadas con la ilusión de adquirir un pedazo de tierra edifican un espacio improvisado con paredes, techo y sin servicios para habitar y resistir infinidad de desalojos, como parte del proceso de invasión viviendo en condiciones infrahumanas hasta obtener, al paso de los años el documento que los acredite como propietarios del lote invadido. Una vez que se suscita la transición de asentamientos irregulares a regulares entran en juego dinámicas inmobiliarias o de particulares que ven en estos territorios una bonanza económica, ya que el precio del terreno implica el prorrateo del costo de infraestructura y servicios introducidos a posteriori por el Gobierno Municipal.

El proceso de investigación surge para analizar y reflexionar cómo el fenómeno cíclico y recurrente de la conformación de asentamientos irregulares en las periferias urbanas se ha creado con alto grado de permisibilidad por las autoridades, fomentado una práctica socioeconómica ilegal, que por usos y costumbres culturalmente se han convertido en una forma de otorgar suelo y un techo a los grupos sociales de bajos ingresos, acciones que son enmascaradas por intereses mercantiles. El estado crítico es que los procesos de ilegalidad quedan en el olvido al regularizarse y dotarse de infraestructura y equipamiento, hecho que garantiza las jugosas ganancias de quienes operan dichas prácticas.

Asentamientos irregulares: prácticas socioeconómicas de la cultura mercantilista

En este apartado se presenta la conceptualización de asentamientos irregulares en periferias urbanas a través de aproximaciones teóricas. La bibliografía consultada señala que es recurrente relacionar periferia y ejido con expansión urbana, en las que se fracciona, de manera irregular, tierras de uso rural creando formas de habitar desoladas, vacías y precarias, que se presentan como única opción a grupos vulnerables para tener acceso a suelo y a la vivienda, por no tener cabida en el mercado formal debido a sus limitados ingresos.

De esta manera, los asentamientos irregulares presentan como característica común la ocupación de tierras de forma clandestina que se llevan a cabo mediante procesos de apropiación ilegales, informales e irregulares en áreas geográficas no configuradas para uso habitacional, ubicadas mayoritariamente en las periferias urbanas con difícil movilidad y accesibilidad a los centros de empleo, educación primaria, servicios primarios de salud, y que surgen fuera de toda norma existente (Clichevsky, 2009). La falta de incumplimiento de las normas para la subdivisión, uso, ocupación y construcción de las viviendas dificulta de origen la provisión de servicios básicos y la tensión de un territorio con constantes carencias de servicios básicos como lo es el agua potable, que a la vez convive con inundaciones y aguas negras cíclicas, que visibiliza la pérdida del sentido humano y exalta en gran magnitud la pobreza urbana.

Los grupos sociales vulnerables con empleos informales no cuentan con posibilidades de acceso a suelo formal, por lo que asisten a un estado de inequidad y de exclusión.

En muchos casos los pobladores tienen que pagar por el acceso al suelo, pero quien recibe ese pago no es el propietario sino un líder o promotor que actúa como intermediario entre el poblador y las autoridades, pues posee la capacidad de obtener la tolerancia gubernamental. [Horbath, 2013, p. 36]

La permisibilidad del Gobierno fomenta estas prácticas socioeconómicas de promotores que ejercen dentro de la ilegalidad apropiaciones de franjas territoriales periféricas, con el estandarte de satisfacer la necesidad de suelo de una sociedad que es invisibilizada por los tres órdenes de Gobierno y que devela un crecimiento urbano segregado, enmascarado por actos ilegales.

El estado crítico socioespacial de las formas de expansión urbana, que se llevan a cabo mediante operaciones de compraventa fuera de todo orden legal, que son respaldadas por instituciones para regularizarlas, fomenta ocupaciones de suelo indebidas, acrecentando la problemática urbana, ambiental, social, cultural y económica de la segregación espacial en forma desmedida.

Las políticas de regularización están mal concebidas, ya que refuerzan en muchos casos la informalidad urbana y la segregación socioespacial, lo cual va en detrimento del interés del sector social que vive en pobreza, sin embargo, su existencia beneficia a los promotores inmobiliarios y otros grupos socioeconómicos privilegiados. [Fernandes, p. 21]

Hay diversos grupos específicos, dentro del sector privado, interesados en la intervención estatal en materia de vivienda: la industria de la construcción y las compañías constructoras, las instituciones financieras, los terratenientes urbanos y los industriales. Los intereses de todos estos grupos en la provisión de vivienda pública a menudo entran en conflicto (Bazant, 2009).

El Estado ha sido, por muchas décadas, uno de los agentes claves de la organización territorial y ha hecho siempre un uso político de la cuestión de la vivienda, la ha utilizado para atraer recompensas y controlar a los grupos sociales, como señala Aldrete (1991), con objeto de llevar a cabo su propio proceso de formación y consolidación. Las necesidades de vivienda de un país y el establecimiento de una base práctica para la formulación de políticas realistas requieren un profundo conocimiento de la situación actual en materia de vivienda y de los diversos factores que la afectan.

Ninguna forma concreta de titulación del suelo protege a los residentes contra las presiones ejercidas por las fuerzas del mercado. En algunos casos, el incremento del valor de las propiedades ha llevado a los emprendedores inmobiliarios a animar a los residentes a vender sus lotes y sus casas. “Muchos residentes efectivamente lo han hecho, y algunos han ocupado después suelos públicos o privados ilegalmente, comenzando el proceso desde el principio otra vez” (Fernandes, 2011, p. 47).

“La ocupación de suelos con acceso limitado a servicios públicos parecería ser una manera de hacer que las viviendas sean más económicas” (Smolka y Biderman, 2011, p. 7). Sin embargo, el retorno a la venta de lotes con servicios parciales es aún mayor que la de lotes que cuentan con servicios públicos completos. Esto se debe a que el mercado inmobiliario informal cobra más a los compradores debido a la expectativa de que el Gobierno local, eventualmente, aportará dichos servicios a la zona.

Las desigualdades territoriales se evidencian con la concentración de servicios, empleos e infraestructura en las grandes ciudades en donde sus periferias albergan asentamientos con graves problemas de acceso a los servicios básicos y a formas de subsistencia en su entorno; además de que no cuentan con un sistema de movilidad que las conecte a los centros urbanos, lo cual demuestra inequidad en un desarrollo urbano (sedatu, 2019). El bienestar de los grupos vulnerables se supedita a intereses económicos por la falta de estrategias e instrumentos efectivos y actualizados de planeación, en corresponsabilidad con las dependencias que regulan el ordenamiento territorial.

La dispersión o expansión física desequilibrada hacia las periferias asegura que los asentamientos humanos no accedan a cobertura de equipamiento, infraestructura y servicios urbanos. Esta problemática tiene causas y consecuencias que responden a las políticas de vivienda implementadas en las últimas décadas, que promovieron la localización de la oferta de vivienda periférica, aunado a condiciones de difícil acceso a créditos hipotecarios de los trabajadores, lo que generó como alternativa la compra de un terreno en zona ejidal periférica y procesos de autoconstrucción de viviendas (sedatu, 2019).

Los entornos urbanos crecen sin ejes normativos de planeación que garanticen orden urbano. El crecimiento de la ciudad hacia las periferias es resultado de necesidades de suelo y de vivienda no resueltas para grupos vulnerables. Es una falacia la intervención de los tres órdenes de Gobierno en cuanto a la planeación urbana. Las disposiciones de la sedatu (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y urbano) son claras y están muy bien delineadas, sin embargo, la falta de estrategias para dotar de suelo y vivienda a grupos informales que no comprueban ingresos impide que estas disposiciones rebasen las fronteras de la tinta y el papel.

Los asentamientos informales han provisto de viviendas a cientos de familias y es, en esencia, un medio ilegal, inadecuado e ineficiente, pero que satisface la dotación de suelo y vivienda a quienes no tienen posibilidad de acceder a ello. Son familias que demarcan lotes y comienzan a construir sus viviendas rudimentarias y con el paso del tiempo reemplazan los materiales de construcción por unos más duraderos cuando los servicios públicos empiezan a aparecer. No obstante, como señala Fernandes (2011), “dada la escala y los costos de bienestar social de la informalidad, como también los derechos de suelo que se crean con el paso del tiempo, ya no es políticamente sustentable no regularizar los asentamientos informales” (p. 23).

Los asentamientos informales se regularizan mucho más tarde con el reconocimiento formal de las autoridades, el suministro o mejora de los servicios públicos y el reconocimiento formal de la documentación de titularidad como boletas de compraventa, contratos, etc. En concordancia con el autor Fernandes (2011), la mayoría de las personas que viven en asentamientos informales son efectivamente pobres y sus indicadores socioeconómicos demuestran sus bajos ingresos, sin embargo, se identifican también residentes que se consideran de clase media que edifican o adquieren su vivienda acorde a su cultura y economía. Lo cierto es que una vez regularizados y con servicios, estos entornos urbanos pasan por un proceso de consolidación abriendo a otros sectores de la sociedad el acceso legal a lotes y viviendas con servicios públicos.

a) Políticas y polígonos de contención urbana U2: el paso a la mercantilización

Considerando que la población más vulnerable ha sido segregada a las periferias donde los servicios urbanos son deficientes, el Programa de Vivienda del Programa Municipal de Ordenamiento Territorial de Xalapa, se alinea con los Objetivos del Desarrollo Sostenible de la Nueva Agenda 2030 y con el Programa Nacional de Vivienda 2019-2024, para coadyuvar en el desarrollo de una ciudad inclusiva, revirtiendo la segregación socioespacial del territorio, de esta manera retoma la Política Nacional de Suelo que en el punto 5 señala:

… se reconoce la deuda histórica con la población más desfavorecida, por lo tanto, se dará prioridad a la generación de una oferta de suelo servido y bien localizado para resolver necesidades de vivienda de la población en situación de riesgo, rezago social y marginación. [Expansión, 2020, p. 8]

Y en el principio 8, se señala que: “La política Nacional de Suelo buscará prevenir la ocupación irregular del suelo…” (sedesol, 2021, p. 262).

En la política nacional de vivienda articulada, con las ciudades que propuso la sedatu (2019) a través de la Comisión Nacional de Vivienda (conavi), se establecieron los Perímetros de Contención Urbana (pcu) como herramienta para contener el desarrollo urbano expansivo y desordenado. Los pcu surgieron ante la falta de planes o programas locales de desarrollo urbano actualizados y vigentes y para promover la construcción de viviendas mejor ubicadas. Las zonas urbanas consolidadas con acceso al empleo, equipamiento y servicios urbanos son las clasificadas como pcu Intraurbano U1. Las zonas en proceso de consolidación con infraestructura y servicios urbanos de agua y drenaje, mayor al 75%, se clasifican Primer contorno U2. Las zonas contiguas al área urbana, en un cinturón periférico al área urbana, definido de acuerdo con el tamaño de la ciudad se clasifican en el contorno U3 (Wolpert, 2017).

Los polígonos de contención urbana se actualizan constantemente. En la última actualización dada a conocer en junio del 2018, se establecieron en las clasificaciones U1 y U2 variantes, agregando a cada una las letras a y b, y la diferencia entre estas está dada por el equipamiento existente alrededor de cada ageb (Área Geoestadística Básica). De esta manera se tienen U1a y U1b que señalan las fuentes de empleo como elemento básico para consolidar las ciudades, y las clasificaciones U2a y U2b que se basan en la existencia de servicios de agua y drenaje en la vivienda. La diferencia entre a y b está dada por el equipamiento de salud y educación existente alrededor de cada ageb (sedatu-conavi, 2018).

Por otro lado, en febrero de 2013, el Gobierno Federal estableció en la Política de Vivienda el enfoque integral entre la vivienda y el hábitat para la contención del crecimiento desordenado de las manchas urbanas, señalando, entre otras disposiciones, la de otorgar subsidio Federal para viviendas ubicadas dentro del perímetro de contención urbana con los servicios de luz, agua, drenaje o equivalente y de preferencia con alumbrado público, calles, guarniciones o andadores peatonales terminados. Además, estableció puntajes para evaluar la ubicación y sustentabilidad del entorno de autoproducción urbana de vivienda en cuanto a cercanía de equipamiento y servicios tales como: centro de salud, guardería, jardín de niños, escuela primaria, escuela secundaria, tienda de abasto existente hasta 700 m o mercado construido a menos de 2 km, transporte público y ciclovías otorgando puntajes según la distancia entre ésta y el equipamiento que le es asignado a cada parámetro de contención; de esta manera se tiene: U1, 350 puntos; U2, 300 y para el U3, 200 puntos (dof-segob, 2018).

De esta forma, la sedatu —a través de la Comisión Nacional de Vivienda en las Reglas de operación del programa de acceso al financiamiento para soluciones habitacionales— integró evaluaciones que garantizan la cercanía de servicios y equipamiento a la vivienda por ser los elementos urbanos que mayor beneficio generan en el desarrollo de una comunidad. Sin embargo, la evaluación parte de equipamiento no derivado de un plan de desarrollo urbano, en el caso de las edificaciones del sector educativo son servicios creados por particulares que obtuvieron la licencia para tales efectos.

b) Plan Nacional de Desarrollo (pnd) 2019-2024: Por el bien de todos, primero los pobres

El instrumento de planeación superior de nuestro país es el Plan Nacional de Desarrollo, y de acuerdo al Art. 26, apartado “A”, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (cpeum) a éste se sujetan obligatoriamente los programas de la Administración Pública General. El pnd (2019-2024) presenta estrecha vinculación con los ejes rectores de los Objetivos del Desarrollo Sustentable, “No dejar nadie atrás”, y en el pnd: “Por el bien de todos, primero los pobres”; “No dejar nadie atrás”, y “No dejar nadie afuera” (segob, 2019).

El pnd establece como puntos nodales, construir un país de bienestar, erradicar la corrupción e impulsar el desarrollo sostenible donde la vivienda social será una prioridad. En el objetivo 2 “Política Social”, se establece que la vivienda social será una prioridad de la Administración Pública Federal y las políticas públicas en la materia enfatizarán sus acciones en los grupos más vulnerables, mediante acciones de mejoramiento, ampliación y sustitución de vivienda, y a través del impulso de las diferentes formas de producción de vivienda (segob, 2019).

Por otro lado, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (sedatu) es la encargada de formular el Programa Nacional de Vivienda, y es aprobado por el presidente de la República. El Programa Nacional de Vivienda 2021-2024 es el instrumento rector de las políticas en materia de vivienda. La sedatu, en estrecha coordinación con los Organismos Nacionales de Vivienda (onavis) y con el Instituto Nacional de Suelo Sustentable (insus), ha desarrollado la Estrategia Nacional de Autoproducción. Esta estrategia está basada en la generación de suelo apto para construcción de viviendas y su vinculación con el desarrollo urbano (dof, 2020).

De esta manera se observa que la Política Nacional de Suelo deriva de las políticas del Programa Sectorial de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano 2020-2024; de la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial 2020-2040; del Programa Nacional de Vivienda 2019-2024 y el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano 2020-2024. Integrada y fortalecida establece que “es necesario que el Estado recupere la rectoría sobre el desarrollo urbano y la ocupación del territorio. Dicha rectoría servirá para garantizar que el suelo cumpla con su función social y ambiental, y no solo con su función económica” (insus, 2020, p. 7). Dos de los retos estratégicos señalados en la política nacional de suelo, de interés para la presente investigación, son los siguientes: primero, “Recuperar la función social, del suelo y segundo, “Gestionar suelo apto y bien localizado con sentido social”.

Las políticas de vivienda de la presente Administración Pública están diseñadas para atender los derechos constitucionales de los mexicanos, establecidos en al Art. 4 Constitucional: “toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”, texto adicionado en el Diario Oficial de la Federación (dof) del 7 de febrero de 1983 (Suprema Corte, 2014). De esta manera, la sedatu —en estrecha coordinación con los Organismos Nacionales de Vivienda— desarrolló la Estrategia Nacional de Autoproducción y es la instancia coordinadora de la Política de Vivienda de nuestro país y preside la Comisión Intersecretarial en la materia y, como tal, suscribe convenios con el infonavit, con los Gobiernos estatales y autoridades municipales.

Encontramos que hay dos formas de producir vivienda: “comercial” y por “autoproducción”. La primera se refiera a la vivienda construida por un tercero, es la vivienda que se mercantiliza. La segunda es la vivienda autoproducida que se edifica de forma individual o colectiva, la cual puede construirse mediante la contratación de terceros o por medio de proceso de autoconstrucción. La autoproducción de vivienda ha existido históricamente y es la que prevalece, las familias consiguen y gestionan los recursos que tienen al alcance para construir o mejorar su casa.

En la estrategia de Autoproducción Nacional de Vivienda 2021-2024, impulsado por la sedatu, establece que toda vivienda debe cumplir con siete elementos: “seguridad de la tenencia de la propiedad, ubicación, habitabilidad, asequibilidad, accesibilidad, disponibilidad de servicios y adecuación cultural”. El Programa Nacional de Vivienda 2021-2024 parte del concepto de la vivienda adecuada y de los siete elementos que la conforman. La vivienda adecuada está reconocida como un derecho en los instrumentos internacionales y “por primera vez, un Programa Nacional incorpora los siete elementos de la vivienda adecuada establecidos por la onu” (sedatu, Programa Nacional de Vivienda 2021-2024, 2021).

Los siete elementos de la vivienda adecuada brindan las condiciones que garantizan a los grupos vulnerables una mejor calidad de vida. El primero, Seguridad en la tenencia; segundo: Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura, se contempla en este elemento la provisión de agua potable, instalaciones sanitarias, energía para la cocción, alumbrado, drenaje para la eliminación de residuos. El tercer elemento Asequibilidad se refiere el costo de la vivienda, de manera que estos grupos poblacionales de bajos ingresos puedan acceder a ella, considerando que una vivienda es asequible si un hogar destina menos del 30% de su ingreso en gastos; el cuarto, Habitabilidad, se refiere a las condiciones que garantizan la seguridad física de los usuarios. El quinto, Accesibilidad, considera particularmente necesidades de personas con discapacidad; el sexto, Ubicación se refiere a que la localización de la vivienda debe ofrecer acceso oportuno al empleo, servicios de salud, escuelas, guarderías y ubicadas fuera de zonas de riesgo o contaminadas, y el séptimo, Adecuación cultural que considera la expresión de la identidad cultural (onu-habitat, 2019).

Las políticas se presentan alineadas para ofrecer suelo y vivienda en condiciones adecuadas a los grupos vulnerables, subrayando lo que establece el pnd (2019-2024): “Por el bien de todos, primero los pobres”, “No dejar nadie atrás” y “No dejar nadie afuera”.

Colonias periurbanas; su consolidación: metodología de investigación

“Actualmente Xalapa se encuentra en una situación compleja en cuanto a la certeza jurídica de los asentamientos del sector noreste y noroeste de la ciudad, principalmente, sumando 921.91 ha de suelo irregular en todo el municipio” (sedesol, 2021, p. 263). “… es posible afirmar que aproximadamente el 80% del contorno de la ciudad presenta procesos de expansión, a partir de la incorporación ilegal de asentamientos, mismos que a través de los procesos conocidos de regularización, finalmente, consolidan su adhesión y permanencia” (Sánchez y Martí, 2020, p. 36).

Xalapa, ciudad media de la Zona Metropolitana del mismo nombre, presentó una expansión incontrolable hacia el norte en los años 1950-1980; la inmigración del entorno rural invadió los ejidos formados al norte “casi triplicando su extensión”. En la expansión con menor densidad efectuada entre 1980 a 2015 ocurrió la conurbación al norte de Banderilla, afectando de igual manera los ejidos de este municipio a través de un crecimiento no regulado que dio acceso a la conformación de asentamientos irregulares en este período.

Debido al crecimiento irregular y sin planeación en algunos sectores de la ciudad, se considera que los factores de amenaza socialmente construidos son aquellos en los que la población ha incidido en crear peligros potenciales debido a la localización de sus asentamientos. [sedesol, 2021, p. 204]

“La información referente a asentamientos informales en Xalapa es muy difícil de documentar, los registros son confusos, no están actualizados y tienen poca precisión” (Benitez, Arturo, Nava, y Equihua, 2011, p. 6). Como investigadores se recurre a la documentación relativa al Plan de Desarrollo Territorial y Urbano de Xalapa, a bibliografía de diversos autores que han abordado la temática y a un exhaustivo trabajo de campo. Se partió del análisis del crecimiento de la mancha urbana de la ciudad de Xalapa en el contexto municipal, en el que espacialmente se representa en cartografía el aumento de superficie urbana utilizando los Censos de Población del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (inegi, 1950, 1960, 1980, 2000, 2010, 2015 y 2018).

La proliferación de asentamientos irregulares, que coincide con la década de los años ochenta y noventa, sobre terrenos ejidales responden a la etapa de crecimiento de la ciudad de Xalapa y de las ocho colonias periurbanas que se presentan como unidad de análisis son: Manantiales, Rotaria, Rubén Jaramillo, Guadalupe Victoria, une pri, Lealtad Institucional, Del Moral y el Porvenir, que surgieron de origen como irregulares en los años de 199,0 a excepción de la 21 de marzo que surgió en 1980 y que hoy se encuentra consolidada. Estas formas de hacer ciudad son caracterizadas por finalizar en una consolidación: “después de más de dos décadas de ocupación en alguna periferia, los asentamientos humanos empiezan a densificarse con la compraventa de baldíos restantes y con la construcción de viviendas” (Bazant J., 2020, p. 41).

Estos asentamientos que pasaron por el proceso de invasión hasta la consolidación al analizarse por ageb, se observa que ya cuentan con servicios y equipamiento básico, lo cual las coloca en el Primer contorno U2 (conavi, 2018). Sin embargo, son catalogados por el (coneval , 2010) con un rezago social Medio (Rotaria y Lealtad); rezago social Bajo (Rubén Jaramillo y Guadalupe Victoria y rezago social Muy bajo (une pri y Manantiales). En la ilustración 1, se muestran las colonias periurbanas objeto de estudio en color amarillo cuyos límites fueron tomados de los planos de Catastro del Municipio de Xalapa y dibujados con la herramienta de sig qgis con base en los polígonos del 2016 de colonias y códigos postales (documento recuperado de en la página https://datos.gob.mx.)

Los asentamientos surgieron entre los años 1980 y 1995 de manera irregular, impulsando el crecimiento de la mancha urbana hacia el oriente y el norte, generando más tarde la conurbación con el municipio de San Andrés Tlalnelhuayocan, Banderilla y Jilotepec. De hecho, y como lo señala el Plan de Desarrollo Urbano de Xalapa 2018-2021, el rezago acumulado de servicios públicos en toda la corona urbana del Norte obedece a una urbanización espontánea que, a la fecha, caracteriza la alta marginación que define a las zonas de atención prioritaria establecidas por el Gobierno federal para la ciudad de Xalapa. Actualmente, la gestión de la ciudad viene arrastrando toda esta problemática originada hace 60 años, cuando inició el boom de la expansión urbana. En términos de las condiciones del medio natural, se observa que entre 1982 y 2005 la expansión urbana, que ganó casi 3 500 hectáreas durante esos 23 años, ocurrió sobre suelos de diferente relieve y composición (Xalapa, 2018).

Con casas hechas con premura con materiales de desecho se propició un proceso acumulativo de pobreza y deterioro ambiental que afecta de manera aguda la calidad de vida de las familias. Al paso de los años, se introdujeron los servicios (agua, luz, drenaje) y se realizaron inversiones públicas que mejoraron el paisaje… así se fue elevando el valor de los solares y en manos de particulares constructores o del mercado inmobiliario regulado se atrajo a nuevas familias de clase media. [Xalapa, 2018, p. 32]

Para indagar sobre la conformación del vecindario y niveles de satisfacción de vivienda y entorno urbano, se diseñaron encuestas con preguntas clave y con respuestas en la Escala de Likert, para la valoración del grado de satisfacción de la vivienda y el entorno urbano. Se realizó el trabajo de campo contando con la participación de 18 estudiantes de la Experiencia Educativa Entorno y Sociedad de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Veracruzana. Se aplicaron entre treinta y cinco y cuarenta encuestas en cada colonia, haciendo un total de doscientos noventa y ocho. Al sistematizar los datos se obtuvo la siguiente información. El nivel de estudio máximo de los encuestados fue: el 47% Bachillerato o carrera técnica; el 39% Licenciatura, el 10% primaria y el 4% no respondió.

En la pregunta de años de radicar en la colonia, el 40% manifestó tener entre 0 a 10 años; el 36.6% entre 11 a 20 años; el 15% entre 21 a más años y el 9% no respondió. En cuanto al servicio de agua y luz, el 21% lo calificó excelente; el 63% bueno; el 8% de malo y el 7% de pésimo. Del servicio de recolección de basura, el 4% lo calificó de excelente; el 35% bueno; el 51% mala y el 10% de pésimo. Del servicio de transporte urbano, el 11% excelente; el 33% bueno; el 40% malo y el 11% pésimo. En cuanto a la seguridad de la colonia el 1% calificó como excelente; el 11% buena; el 33% mala y el 53% pésima. En cuanto al estado de calles y banquetas, el 11% lo calificó excelente; el 63% bueno; el 18% de malo y el 7% de pésimo. En las formas de adquisición de la vivienda, el 51% manifestó ingresos propios; el 34% financiamiento y el 9% ayuda del Gobierno y el 6% la renta. De la cercanía al equipamiento básico (escuela, salud, recreación), el 34% calificó de excelente; el 44% de bueno y el 13% de malo.

De los resultados de las encuestas se verifica que al ser una colonia consolidada con los servicios y equipamiento urbano y conectada al entorno urbano, las personas se sienten conformes con la vivienda y el entorno urbano. Las calles están pavimentadas con banquetas y alumbrado y las viviendas edificadas con materiales de construcción tradicional (bloque o tabique y concreto). Es importante señalar que el 66% de los encuestados no cuentan con automóvil, sin embargo, las colonias cuentan con calles eje, aunque con conflictos internos; son funcionales entran y salen y se interconectan con avenidas principales que comunican a las colonias objeto de estudio, con el centro urbano y sus lugares de trabajo.

Mercado inmobiliario geografía de oportunidades

Como parte de la investigación, se realizó un estudio de mercado basado en los anuncios de ventas inmobiliarias. En la colonia Del Moral se identificaron cuatro casas de 80 m² 105 m², 112 m² y 145 m², con un valor de $ 580 000; $ 790 000; $ 850 000 y $ 1 200 000 respectivamente; en El Provenir dos casas de 105 y 112 m² con un valor de $ 900 000 y $ 1 200 000, respectivamente; en la colonia Guadalupe Victoria dos casas de 100 y 150 m², con un valor de $ 1 000 000 y $ 1 500 000, respectivamente; en la colonia Lealtad Institucional, cinco casas tipo de 60 m² con un valor de $480,000; en la colonia Manantiales, dos casas de 101 m² y 200 m² con un valor de $975 000 y $4 200 000, respectivamente; en la colonia Rotaria, dos casas de 100 m² y 105 m² con un costo de $ 750 000 y $ 850 000, respectivamente, y en la colonia Jaramillo, dos casas de 110 m² y 300 m² con un costo de $1 300 000 y $1 600 000 ,respectivamente. El 60% de las casas analizadas en venta cuenta con cochera para dos autos y el 40% con cochera para un auto. El 40% de la muestra cuenta con tres recámaras, sala de tv y cuarto de servicio y mínimo dos baños completos.

Las viviendas en venta descritas son ubicadas a través de georreferencias en cada colonia periurbana de estudio y se muestran en la ilustración 2. Esto lleva a evidenciar que el mercado inmobiliario se concentra en estas zonas como un punto de cohesión en el territorio para consolidar lo que antes eran asentamientos irregulares.

A continuación, se presenta la tabla 1 con la evaluación de equipamiento y servicios mostrando los puntajes de servicios por colonia, identificándolas con la nomenclatura del 1 al 8 en el siguiente orden: Manantiales (1), Rotaria (2), Rubén Jaramillo (3), Guadalupe Victoria (4), une pri (5), Lealtad Institucional (6), Del Moral (7) y el Porvenir (8).

Al realizar la evaluación de equipamiento y servicios de las casas en venta, encontramos que, por contar con infraestructura, equipamientos y servicios urbanos instalados en radios de 100, 200, 300, 400 y 500 metros, se ubican en el polígono de contención urbana U2, lo que significa que las o los beneficiarios que adquieran una de estas viviendas se asentarán en un entorno urbano apropiado. Sin embargo, los costos de las casas no están al alcance de los grupos que presentan vulnerabilidad económica, lo que hace evidente que, en realidad, los asentamientos irregulares no son la solución para la asequibilidad de suelo y vivienda de personas que perciben bajos recursos monetarios.

Discusión

Después de revisar antecedentes de la conformación de los asentamientos irregulares y de analizar los casos empíricos en los que se analizan asentamientos consolidados que surgieron ilegales con la finalidad de obtener suelo y vivienda para grupos de bajos ingresos, se observa que los altos costos de las casas en venta no están al alcance de este sector poblacional. Lo cual confirma que estas prácticas socioeconómicas forman parte de la cultura de “proveer suelo a los grupos vulnerables”, ya que, por usos y costumbres y con la permisibilidad de las autoridades, se conforman invasiones en suelo de la periferia urbana. Se ha demostrado que esta forma de dar “suelo y vivienda a los pobres” no tiene un activo de bien público. El suelo es acaparado por el sector que cuenta con poder adquisitivo, ya sea formal o empresarial, que lo toma como inversión hasta que adquiera en el proceso de regularización la plusvalía correspondiente.

En sólo un par de décadas, cada lote del asentamiento se va ocupando por familias según se va dotando de servicios agua, luz y drenaje. Las colonias se empiezan a configurar lentamente, los techos y paredes de cartón improvisadas se van transformando en viviendas con materiales de construcción más duraderos y el paisaje se torna gris. Posteriormente, cuando el proceso de regularización avanza y se municipaliza y se introducen todos los servicios y las calles se van pavimentando, el paisaje se torna con colorido, van apareciendo casas de dos o tres niveles y con acabados finos en fachadas. Es un hecho, las colonias en principio reflejan el nivel socioeconómico de sus primeros pobladores, precaria, pobre e insalubre. Al principio y después de décadas, el paisaje urbano se transforma reflejando una entremezcla de diferentes niveles socioeconómicos.

En las nuevas políticas de vivienda 2021-2024, se establecen los siete elementos de una vivienda, adecuada, el tercero Asequibilidad refiere el costo de la vivienda de manera que estos grupos poblacionales de bajos ingresos puedan acceder a ella considerando que una vivienda es asequible si un hogar destina menos del 30% de su ingreso en gastos. Las viviendas comerciales en venta presentadas en el documento oscilan entre $ 480 000.00 y $1 600 000.00; son costos inalcanzables para el sector que presenta vulnerabilidad económica por no contar con un empleo formal.

Tabla 1. Evaluación de viviendas (equipamiento y servicios) en colonias ubicadas en el polígono de contención urbana 2.

Equipamiento	Distancia vivienda/ equipamiento	Puntos CONAVI	Puntaje de servicios por colonia
			1	2	3	4	5	6	7	8
Centro de salud	0 a 1,500 m	60	60	60	60	0	60	0	60	60
	1,500 a 2,500 m	150-(distancia/16.66)
Guardería	0 a 700 m	40	0	0	40	0	40	0	0	40
	700 a 1,000 m	133.33-(distancia/7.5)
Jardín de niños	0 a 700 m	60	60	60	60	60	60	60	60	60
	700 a 1,000 m	200-(distancia/5)
Escuela primaria	0 a 1,000 m	60	60	60	60	60	60	60	60	60
	1,000 a 2,000 m	120-(distancia/16.66)
Escuela secundaria	0 a 2,000 m	40	40	40	40	40	40	40	40	40
	2,000 a 3,000 m	120-(distancia/25)
Tienda de abasto existente hasta 700 m o mercado construido a menos de 2 km.		10	10	10	10	10	10	10	10	10
Infraestructura de acceso a banda ancha cableada o inalámbrica (indistinto).		10	10	10	10	10	10	10	10	10
Transporte público. Paradas a una distancia de hasta 300 m y más de una ruta.		20	0	20	20	20	0	20	20	20
Banqueta mínima de 2.5 m de ancho con infraestructura para personas con discapacidad		20	0	0	0	0	0	0	0	0

Fuente: Elaboración propia.

Conclusión

Los asentamientos irregulares es la única alternativa que institucionalmente se oferta para que grupos sociales de bajos ingresos puedan adquirir suelo y vivienda. Este tipo de prácticas socioeconómicas y culturales fuera de toda ilegalidad se han vuelto costumbre y tradición en las dinámicas urbanas de la periferia urbana, con alto grado de permisibilidad por parte de los tres órdenes de Gobierno. Es una práctica que opera en escenarios de incertidumbre urbanística que se enmascara por dinámicas inmobiliarias y que, finalmente, no resuelven como activo público un bien común. No están pensadas para resolver el problema de suelo y vivienda para el sector poblacional vulnerable, ya que no es el grueso poblacional el que finalmente radica en el asentamiento y pareciera que es utilizado como carnada para que los promotores exijan la regularización, llevando el proceso hasta la consolidación.

Como único camino y alternativa que se presenta para el sector poblacional de bajos ingresos de poseer suelo y vivienda tras el largo proceso denigrante de lo “irregular” hasta lo “consolidado”, los municipios con fundamento en las nuevas políticas de vivienda 2021-2024, a través de la Dirección de Desarrollo Urbano y Territorial, debieran adelantarse a los promotores o líderes que por años han sido impulsores y forjadores de procesos ilegales, causantes de segregación y expansión urbana. Es momento de que la autoridad recobre su rectoría y cumpla con las funciones que le fueron conferidas al fungir como mandatarios municipales, creando instrumentos que se cumplan con el rigor de la ley y planear la ubicación de conglomerados sociales con una visión de los derechos humanos y sustentables, forjar sociedades igualitarias y productivas, promoviendo viviendas adecuadas y cumplir con lo establecido el Art. 4 Constitucional.

---